自2024年1月1日起实施的《中华人民共和国民事诉讼法》（下称“《民事诉讼法》”）第三十四条第（一）款规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。现实经济生活中，建设工程合同纠纷通常与不动产密切相关，因而不乏这样的误解，即：建设工程合同纠纷属于不动产纠纷，应由工程所在地法院实施“专属管辖”。

就此，依据现行法律规定，通过对相关案例的检索与分析，笔者认为：“建设工程合同纠纷”并非一律适用“专属管辖”原则。通过本文，笔者尝试厘清此类合同纠纷是否适用“专属管辖”的判断标准。

一、“建设工程合同纠纷”与“不动产纠纷”的区别。

1.《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）第七百八十八条规定，“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

根据《民事案件案由规定》（法〔2020〕347号），“建设工程合同纠纷”为第三级案由，该第三级案由涵盖下述第四级案由：建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷、建设工程施工合同、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷。

2. 《民诉法解释》第二十八条第1款规定，“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”

该项规定，厘清了“不动产纠纷”的含义，即：是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的“物权纠纷”，而并非与不动产相关的“债权纠纷”。

3. 基于上述，《民事诉讼法》规定的“不动产纠纷”，其基本特征为“物权纠纷”；而根据《民法典》赋予“建设工程合同”的相关定义，“建设工程合同纠纷”涵盖的第四级案由各类合同纠纷，均属于“债权纠纷”，而并不属于“物权纠纷”。因此，“建设工程合同纠纷”与“不动产纠纷”两个概念之间，貌似相关，然而本质属性截然不同。

二、《民事诉讼法》第三十四条第（一）款规定，并非确定“建设工程合同纠纷”管辖原则的当然依据。

1. 《民诉法解释》第二十八条第2款规定，“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”

该项规定在《民诉法解释》第二十八条第1款规定明确了“不动产纠纷”系“物权纠纷”情形下，特别规定了农村土地承包经营合同纠纷（用益物权纠纷）、房屋租赁合同纠纷（债权纠纷）、建设工程施工合同纠纷（债权纠纷）、政策性房屋买卖合同纠纷（债权纠纷），应“按照不动产纠纷确定管辖”。由此可见，就“建设工程施工合同”而言，其适用“专属管辖”原则的法律依据，系上述《民诉法解释》明确规定，而并非《民事诉讼法》第三十四条第（一）款规定。

另一方面，房屋买卖合同纠纷是典型的与不动产相关的债权类纠纷，此类合同纠纷并不适用“专属管辖”原则 。最高人民法院就“北京西曼国际服饰有限公司与辛集市万福服饰有限责任公司、高金魁房屋买卖合同纠纷案”做出的“（2018）最高法民申1175号”《民事裁定书》中阐明，“该协议名为股权投资协议，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于‘因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷’，而案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。因此，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。”

三、建设工程合同的履行方式，及法院对于相关纠纷的审理工作便利程度，是确定此类合同纠纷是否适用“专属管辖”的主要考量因素。

1. 最高人民法院就“再审申请人陈娟债权人代位权纠纷一案” 做出的“（2019）最高法民申5252号”《民事裁定书》中阐明，“……原因在于建设工程施工合同纠纷案件往往涉及对工程的质量鉴定、造价鉴定以及执行程序中的拍卖等，由工程所在地法院管辖更便于调查取证和具体执行”。

2. 最高人民法院在其就“中外建华诚工程技术集团有限公司与北京贞玉民生药业有限公司建设工程设计合同纠纷案”做出的“（2021）最高法民辖16号”《民事裁定书》中，对“专属管辖”原则适用于“建设工程合同纠纷”的考量因素及情形，做出了系统、全面、明确的阐释。其中载明：

“《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。法律规定不动产纠纷由不动产所在地人民法院管辖，便于受诉人民法院勘验现场，调查收集证据，也便于裁判生效后的执行工作。在实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定特殊性，如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于案件审理与执行。

……《中华人民共和国民法典》第七百八十八条，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。这三种合同均属为建设房屋而订立的合同，但是各自具有不同的特点。工程勘察合同是指发包人与勘察人就完成建设工程地理、地质状况的调查研究工作而达成的协议；设计合同是在建设工程为项目决策提供可行性资料的设计及具体施工设计达成的协议；施工合同主要包括建筑和安装两方面内容。在审理建设工程施工合同纠纷中，建设工程施工合同的履行基本是在建设工程所在地，即不动产所在地，其争议会经常涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、执行拍卖等，故由不动产所在地法院管辖。依照《民事案件案由规定》的有关规定，与建设工程施工合同具有同样性质、具有建筑和安装内容的建设工程分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷，其合同履行基本也在建筑物所在地，故应适用不动产专属管辖，同时建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程监理合同纠纷与建设工程施工具有密切关联性，同样应适用不动产专属管辖。虽然建设工程勘察合同、建设工程设计合同的履行与工地有一定的联系，如设计合同，设计工作必须从工地勘察开始，但设计工作主体实际是在设计单位内完成；勘察合同的履行尽管数据采集等大部分工作在工地进行，但后期作图、报告制作等也是在承揽单位完成，故建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷不应适用不动产专属管辖。

3. 由上述可见，虽然同属“建设工程合同纠纷”项下第四级案由，建设工程施工合同纠纷、建设工程分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程监理合同纠纷等，均适用“不动产专属管辖”，而建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷，则不应适用“不动产专属管辖”。

囿于笔者学识及经验所限，本文中呈现的意见观点，可能存在疏漏乃至错误。但仍不揣冒昧，抛砖引玉，以求方家指正。

作者：周玥律师

2024年4月28日

周玥律师曾供职于央企以及红圈所，拥有CFA（特许金融分析师）全三级、FRM（金融风险管理师）全两级证书，在金融和财务领域知识丰富，擅长结合商业与金融角度解决法律问题。2023年“首届朝阳区青年律师执业技能大赛”案例展示一等奖。